Отложенное новоселье. Что можно считать долгостроем?

Как только мы начали писать этот материал, то сразу столкнулись с определенными трудностями. Первая проблема состояла в самом определении долгостроя. Как утверждают юристы по крайней мере двух юридических контор, куда мы обратились за консультациями, долгостроем можно назвать любой объект, срок сдачи которого задержан хотя бы на неделю. По данным из других источников, таковым следует считать объект, строительство которого заморожено более чем на три года. Именно по прошествии такого срока, по мнению вице-президента холдинга "Активный капитал" Андрея Сорочайкина, объект можно назвать долгостроем.

Вторая проблема - отсутствие официального источника, из которого можно было бы оперативно почерпнуть информацию о соблюдении строителями сроков сдачи. Другими. словами, ни одно ведомство не отслеживает появление в городе замороженных строек - во всяком случае, у нас сложилось именно такое впечатление. Чиновники ссылаются либо на отсутствие у них такой информации и на то, что это, мол, не наша компетенция, либо просто интеллигентно "хамят". К примеру, для нас так и остался загадкой один вопрос: должен ли заниматься этой проблемой Госарх-стройнадзор, поскольку в ответ на вопрос: "Располагает ли информацией по долгостроям ваше ведомство?", непредставившийся сотрудник этой службы поздравил нашего корреспондента с Международным женским днем (к слову, разговор этот состоялся 6 марта).

Руководствуясь пределами разумного и исходя из того, что задержка сроков сдачи на полгода и более - это уж точно нездоровое явление, мы составили свой рейтинг «долгостроев».

Конечно, это далеко не полный список. И составить его в ближайшее время вряд ли кому-то удастся. Как в силу вышеназванных проблем, так и по причине закрытости рынка в целом и нежелания представителей строительного бизнеса выносить сор из большой общей избы. И это несмотря на то, что самарскому рынку известны случаи, когда инвестиционные и риэлторские компании, продававшие квартиры в строящихся домах, становились заложниками неприятной ситуации: сроки сдачи домов нарушались или вовсе строительство замораживали, а претензии дольщиков поступали в адрес компании-продавца.

Опять же неясно, стоит ли считать долгостроем объекты, подобные тому, что строит фирма «Гагаринец» на ул. Советской Армии. Со слов одной из дольщиц, строительство этого объекта было начато два года спустя после того, как были проданы почти все квартиры в несуществующем доме. А впоследствии срок сдачи переносился еще на два года. В настоящее время эта стройка также не завершена. О плакируемых сроках ее окончания в фирме «Гагаринец» мам сообщить не захотели. Между тем зга фирма уже приступила к освоению новой площадки в районе ул. Волжской и Кольцевой.

Игра без правил

Было бы не совсем правильно усматривать во всех случаях задержки сроков сдачи исключительно злой умысел руководства строительных компании. Хотя результаты сознательной политики здесь не редкость. И речь идет не только о тех фатальных случаях, когда руководство фирм просто-напросто тратит деньги не по их целевому назначению. Но и о менее "безобидных" примерах - когда строительная компания, фактически построив один дом, "тормозит" цикл на финишном этапе, "перебрасывая" рабочую силу и средства на строительство других домов. Такой принцип работы некоторых строительных компаний в результате приводит к нехватке оборотных средств для своевременного окончания строительства и, как следствие, является, по мнению депутата городской Думы Михаила Матвеева, одной из причин появления долгостроев.

Другая причина, которая провоцирует нарушение сроков строительства, заключена в отсутствии четкого финансового планирования. Так, по словам генерального директора ИК «Дом» Евгения Поберезкина, несколько лет назад рентабельность строительного рынка в целом была гораздо выше. Соответственно, у строителей не возникало особой необходимости в финансовом планировании. Тогда как сегодня четкое планирование приводит к рентабельности в лучшем случае 15-20%, отсутствие же его - к нулевой, а зачастую и к убыткам. Несмотря на это, говорит Евгений Сергеевич, руководители многих фирм предпочитают обходиться без планирования.

Генеральный директор компании «СПЕКТР-ЭКС» Ольга Явкина считает, что основной причиной появления долгостроев в городе является необоснованная ценовая политика некоторых фирм. Низкая цена на начальном этапе и многочисленные акции со скидками в дальнейшем играют злую шутку с застройщиками.

О чем молчат цифры

Можно ли выявить потенциальный долгострой по заявленным ценам квадратного метра? Вряд ли. Поскольку на сегодняшний момент нет однозначности даже в определении средних показателей себестоимости квадратного метра в городе. Так, по данным, полученным в результате совместной работы ряда строительных компаний Самары, в настоящее время себестоимость квадратного метра нового жилья в Самаре (без учета затрат на отселение и на проведение сетей) составляет в среднем 500 у. е. Михаил Матвеев, опираясь на имеющиеся у него результаты исследований, проведенных независимыми экспертами, считает, что себестоимость квадратного метра типовой кирпичной новостройки составляет в среднем 300-320 у. е. за кв. м.

Председатель правления СГС Любовь Аристова утверждает, что на данный момент четко и однозначно просчитать себестоимость строительства практически невозможно - по причине постоянного роста цен на стройматериалы, на электричество и т. д. К примеру, резкий скачок цен на металлопрокат, который наблюдался в прошлом году, привел к тому, что строительные компании, сдававшие дома в конце 2004 года, не получили прибыли с этих объектов. Другое дело, что у одной фирмы есть возможность компенсировать убытки, а для другой подобный поворот дел оказывается непоправимым.

Так что потребителю в плане оценки возможных рисков недостроя, с учетом цен в предложениях компаний, приходится нелегко: то ли делать выбор в пользу более дорогого метра, полагая, что в данном случае демпинга нет и нет связанных с ним рисков; то ли останавливаться на более приближенных к себестоимости ценах, увеличивая риск. И насколько вообще велика зависимость степени риска от цены квадратного метра - это тоже неясно.

Форсмажор по расписанию

Нередко виновниками появления долгостроев становятся государственные и муниципальные органы, от которых на разных этапах строительства необходимо получить согласовательную визу. Именно бюрократические барьеры строители считают одной из главных причин появления долгостроев. Оставим в стороне набившую оскомину тему получения от муниципалитета постановления на строительство. Есть и другие,, более прозаичные примеры. В частности - разрешение от ГИБДД на отрыв дороги для прокладки коммуникаций для строящегося объекта. Визы гаишников, как утверждают строители, можно ждать до месяцд и более. Без этих работ стройка стоит. А недельный простой стройплощадки оборачивается как минимум полуторамесячной задержкой сроков сдачи.

В идеале подобные «разрешительные» накладки должны быть изначально включены в срок строительства. Однако, как утверждают строители, если закладывать в срок реализации проекта все потенциальные «препятствия», то он составит не менее 5 лет. Кто купит квартиру в доме, который будет сдаваться через пять лет?

Кстати, как говорят сами строители, с вступлением в силу Закона «О долевом строительстве...», где прописаны санкции при нарушении сроков сдачи объекта, сроки сдачи домов будут сразу серьезно увеличиваться «на всякий случай». Никто из строителей рисковать не хочет. Помимо вышеназванных, существуют причины, которые не относятся ни к разряду сознательных действий застройщиков, ни к тому, что принято называть «бюрократическими барьерами». К примеру, уже в процессе освоения площадки могут возникнуть подозрения насчет сложного грунта. А далее- дополнительные геологические изыскания и дополнительные меры по укреплению фундамента объекта. На все нужны время и деньги: отодвигается срок сдачи дома, и увеличивается себестоимость.

Немой укор

Снесенная гостиница «Турист» -типичный самарский недострой. Несколько строительных компаний в свое время проводили экспертизу на предмет возможности достроить этот объект, но все отказались от этой затеи. Как утверждает Любовь Аристова, если недострой простоял более 10 лет, то это в подавляющем большинстве случаев не подлежащий реанимации объект.

К примеру, недострой на пересечении ул. Дыбенко и Карбышева. Кстати, причина того, что дом не был сдан, более чем прозаична: руководство фирмы-застройщика так и не смогло добиться подключения дома к инженерным сетям. В его нынешнем виде объект сильно пригодился сотрудникам спецслужб, которые регулярно проводят на этом объекте учения и тренировки.

Правда, встречаются и исключения: недострой на пересечении Московского шоссе и ул. Ново-Вокзальной (бывшая площадка Инкомбанка) сегодня успешно реанимируеткомпа-ния «Град».

Подлежит тот или иной объект реконструкции - это, по словам специалистов, зависит от степени его готовности. Дом на Ново-Вокзальной оказался исключением во многом потому, что его строительство было заморожено на начальном этапе. Одно дело, когда степень готовности дома не выше фундамента, а другое - когда коробка построена и незакрытый контур на протяжении нескольких лет подвергается воздействию внешних природных факторов. В кирпичной кладке образуются пустоты, которые и подписывают объекту смертный приговор.

Так, к примеру, после проведения экспертизы дома на пересечении ул. Кирова и Московского шоссе, который был заморожен на середине строительства и стоит c 91-года, стало ясно - достраивать его нельзя.

Фатальных недостроев в новейшей истории строительной отрасли нет. Как правило, дома достраиваются - пусть через год-два после заявленного срока,сдачи. Нередко и в ущерб самой фирме, что становится своего рода уроком на будущее. Но случается, что возникают и откровенно скандальные ситуации. К примеру, до сих пор остается неясной судьба замороженного объекта (за ЖК «Звезда»), строительство которого вела компания «Виктор-С». Как сообщают представители этой фирмы, в настоящее время у «Виктор-С» нет средств, чтобы продолжить его строительство. Ведутся переговоры с инвесторами, результаты которых будут известны совсем скоро.

Кстати

Операторы рынка отмечают "феномен долгостроев 98-го года". Этот год стал не просто переломным для рынка недвижимости в целом. Оказывается, именно в то время многие долгострои, на которых уже был поставлен крест, получили вторую жизнь. Начавшийся рост цен на жилье при практически не изменившейся себестоимости строительства позволил благополучно довести до логического завершения многие недострой. Кстати, аналитики не исключают подобного «феномена» и при сложившейся сегодня ситуации на рынке. Сейчас на региональном рынке потенциальных недостроев достаточно. И не исключено, что прогрессирующий рост цен «подарит» им вторую жизнь.

Федор Шмаков
"Новости рынка недвижимости"

Новости гильдии

19/04/2018

Информация на сайте обновлена 19.04.2018 14:50

Далее

19/04/2018

О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации

Далее

19/12/2017

Уважаемые коллеги! С наступающим Новым Годом!

Далее

18/12/2017

Уведомление о смене банковских реквизитов

Далее

Поиск по сайту