«Операторы рынка готовы строить больше».«Новости рынка недвижимости» беседует с председателем Самарской гильдии строителей Любовью Аристовой.

Любовь Аристова:

«Операторы рынка готовы строить больше»

 

На сегодняшний день строительная отрасль находится в центре пристального внимания российского общества. Рост потребительского спроса как на жилье, так и на объекты коммерческой недвижимости, глобальные изменения в законодательстве, регулирующем правоот­ношения в реальном секторе экономики, - о том, как чувствуют себя сами строители, находясь в эпицентре событий новейшей истории, еженедельник «Новости рынка недвижимости» беседует с председателем Самарс­кой гильдии строителей Любовью Аристовой.

- Любовь Савельевна, как вы оце­ниваете темпы строительства в Сама­ре на сегодняшний день?

- В прошлом году в нашем городе было сдано в эксплуатацию 470 тысяч квадратных метров жилья. На мой взгляд, эта цифра могла бы быть вдвое больше. Тем более что старую часть города составляет деревянное, ветхое, непригодное для проживания жилье, которое, по сути, должно пойти под снос, что позволит построить на его месте новые дома. Что касается зда­ний, которым присвоен статус памят­ников архитектуры, то как минимум 80% из них таковыми не являются -
их нужно снять с учета, снести и по­строить благоустроенное жилье.

- Это реально — снять архитектур­ные памятники с учета? Насколько сложна эта процедура?

- Она вовсе не сложна. В конце 1980-х был такой момент — своего рода бум, когда все бросились искать памятники. Именно тогда было за регистрировано около 7 тысяч па­мятников архитектуры, расположен­ных в старой части Самары. В то же время за полтора десятилетия были выделены средства на реконструкцию 5-10 объектов. Первый из них— особняк Клодта на улице Куйбышева. Он был реконструирован финскими специалистами за счет средств городского бюджета. Из областного бюджета деньги выделяются постоянно — например, на сегодняшний
день ведется реконструкция архитек­турного памятника на улице Венцека. Но дело в том, что реконструкция - это вещь, во-первых, сложная, во-вторых, дорогостоящая. И, наконец, в-третьих, с объективной точки зрения не всегда себя оправдываю­щая. Таким образом, на мой взгляд, мы должны содержать максимум сто объектов, которые являются памят­никами архитектуры. Остальные целесообразнее было бы снести.

      Новый Градостроительный ко­декс теоретически создал все условия для сноса ветхого жилья. Если бы все законы из «пакета 27-ми» были сба­лансированы, все было бы идеально: площадка за счет средств муниципа­литета освобождается от ветхого жи­лья, жители которого расселяются, затем создается ее инфраструктура (подводятся все коммуникационные сети), далее — готовая к застройке площадка выставляется на аукцион, после чего застройщик приступает к возведению объекта. Согласно дей­ствующему законодательству, про­цесс освоения площадок должен происходить именно так. Вместе с тем сегодня в законах столько несты­ковок, что я не могу сказать, спустя какой отрезок времени весь этот процесс заработает так, как должен работать, — во всяком случае на се­годняшний день я не вижу предпо­сылок к этому.

-Потребители рынка недвижимо­сти часто задают вопрос, какого жилья в городе строится больше — элит­ного, среднего класса или эконом-класса?

-Конечно, эконом-класса. Если несколько лет назад, когда объемы строительства были гораздо меньше, чем сегодня, основное внимание уделялось застройке центральных районов, сегодня интерес потреби­телей сместился в направлении квар­тир в домах, строящихся в так назы­ваемых спальных районах города. Предложение должно отвечать спро­су. В результате сейчас гораздо боль­ше жилых домов строится за преде­лами исторического центра Самары.
Сегодня многие потребители рынка ориентированы на приобретение квартир в кредит — и, как правило, в ход идет именно жилье эконом-клас­са.

-Вы сказали о том, что Самара дол­жна была бы застраиваться вдвое интенсивнее. Сами строители готовы к
этому?

-Да, операторы рынка готовы строить больше. В Самарском регионе очень хорошо развита строительная индустрия. Более того, сегодня мы снабжаем стройматериалами столичный регион. Например, заводы ДСК – 1 и ДСК – 2, оснащенные колоссальными мощностями, позволяющими выпускать высококачественную продукцию, могут работать в три раза интенсивнее. Таким образом, с железобетоном вопросов не возникает. Нет проблем и с кирпичом. Помимо этого, на сегодняшний день развито каркасное домостроение. Варианты могут быть разными, и вся эта индустрия представлена в нашем регионе. Она справится с объемами, вдвое превышающими нынешние темпы строительства.

-На сегодняшний день уже есть предварительные прогнозы по объему жилья, которое будет сдано 2005 году?  

- Данные 2005 года не будут коренным образом отличаться от показателей предыдущего года. В эксплуатацию будет сдано максимум 600 тысяч квадратных метров жилья. Мы можем строить гораздо больше.

- Что для этого нужно?

-Нужно, чтобы все законы, регулирующие правоотношения в сфере строительства, были сбалансирова­ны - сейчас это не прослеживается. И конечно, главный фактор — раз­витие строительного кредитования и ипотеки. Сегодня все мы понимаем, что 15% годовых — это очень высо­кая кредитная ставка, и тем не ме­нее это данность. Если кредитная ставка будет равняться 10-12% годо­вых, среднестатистический россия­нин сможет воспользоваться жи­лищным займом.

- Какова вероятность того, что это произойдет в 2006 году?

Если объемы строительства воз­растут, банкам будет выгодно выдавать «длинные кредиты». Но еще один вопрос связан с новым законо­дательством. Дело в том, что согласно Закону «О долевом участии в строительстве...» в случае кредитова­ния строительства банки несут соли­дарную ответственность с застрой­щиком. Иными словами, по действу­ющим сегодня нормам, если процесс строительства по той или иной при­чине приостанавливается, сначала
деньги будут возвращены физическим лицам, а затем юридическим. Получается, что банк, вложив деньги, потом, если вдруг что-то случается, должен стоять в очереди для того, чтобы эти деньги вернуть. Такие условия не устраивают финансовые институты. Основное условие, которое выдви­гают банки, сводится к тому, что они должны быть стопроцентными креди­торами строительства того или иного объекта—на практике это ведет к тому, что они становятся фактически пол­ноправными владельцами площадок. В связи с тем, что нести солидарную ответственность банки отказываются (и, на мой взгляд, это справедливо), сегодня тема кредитной линии строительных компаний оказывается фак­тически закрытой. Иными словами, в теории у нас есть возможность привле­кать одновременно и средства банков, и средства дольщиков. А на практике этого сделать нельзя, поскольку круп­ные финансовые институты отказыва­ются принимать участие в таких опе­рациях.

            - С принятием поправок к Закону «О долевом участии в строительстве   многоквартирных домов...» ситуация должна измениться?

- Да, конечно. В закон должны быть внесены поправки, связанные с отменой нормы, предписывающей банкам солидарную ответственность перед дольщиками. Тогда финансовые институты будут активно кредитовать строительство - ситуация автоматически разрядится.

В целом законы из «пакета 27-ми» я оцениваю как позитивные. Вместе с тем в их содержании есть ряд ню­ансов, явно противоречащих друг другу. Например, такая форма взаи­модействия строителей и частных инвесторов, как подписание догово­ров долевого участия в строитель­стве, на мой взгляд, ушла в историю. В связи с тем, что согласно Закону «О долевом участии...» застройщик поставлен в неравные права с доль­щиком, есть вероятность, что стро­ительные компании примут решение не заключать такие договоры. Таким образом, с одной стороны, строите­ли должны будут продавать уже го­товое жилье, что подразумевает при­влечение кредитных средств. С дру­гой - на сегодняшний день пока еще нет законодательных условий для ак­тивного сотрудничества застройщи­ков и банковских институтов.

- Таким образом, все упирается в поправки к законам. Однако сегодня все  говорят о том, что в связи назначе­нием Георгия Бооса на пост губерна­тора Калининградской области – а именно он активно занимался вопро­сом усовершенствования законов из «пакета 27-ми» - их принятие может быть отложено до неопределенного времени.

Георгий Валентинович — надо отдать ему должное — действительно приложил много сил к тому, чтобы поправки были приняты.Это во-первых. Во-вторых, в этом направлении огромную работу, в том числе в регионах, провели специалисты «Института экономики города». Что касается вопроса о том, что принятие поправок может быть отложено, то в сентябре депутаты Го­сударственной Думы вышли с кани­кул, и пока никаких разговоров на эту тему действительно не ведется. Мы ждем. Строить те или иные про­гнозы на сегодняшний день доволь­но сложно. Однако тот факт, что принятие поправок необходимо, уже завтра станет понятным каждому ре­альному и потенциальному участни­ку рынка.

На данный момент существует повышенный интерес к строитель­ству. Поэтому, на мой взгляд, теоре­тикам, создавшим законы, которые в перспективе являются хорошими, и практикам, знающим реальную си­туацию на рынке, нужно садиться за стол переговоров - и не просто слу­шать друг друга, но и принимать во внимание сказанное и предприни­мать соответствующие действия.

-  Любовь Савельевна, самарские строительные компании ожидают изменений,  связанных с оформлением разрешительной документации по строительству. На Ваш взгляд, произойдут ли они в самое ближайшее время?

 - Думаю, да. Согласно закону, до 1 октября 2005 года существовало два варианта предоставления земельных участков для застройки: это могли быть или продажа подготовленного участка земли с аукциона, или офор­мление земельного участка по выбору и постановлению главы города. Таким образом получалось, что во втором ва­рианте — а именно он и использовал­ся на практике — застройщик должен был получить постановление о выбо­ре земельного участка, постановление на проектирование, постановление на строительство. Естественно, срок сбо­ра всего пакета документов оказался растянутым во времени, поэтому воз­никал ряд вопросов.

            В связи с введением в действие нового законодательства мы высту­пили с предложением упростить эту процедуру. Например, работа над проектом каждого жилого дома, ко­торый будет оснащен типовыми ин­женерно-коммуникационными сис­темами, включает в себя разработку индивидуального экологического проекта — даже если компания будет строить не первый, а десятый дом та­кого типа. Хотя речь идет не об объектах для размещения промыш­ленного производства, а о жилых домах, для которых выбросы быто­вых отходов всегда будут одинаковы­ми. Подготовка каждого нового эко­логического проекта занимает в среднем полгода. В целом от начала проектирования до начала строи­тельства проходит как минимум два года. С одной стороны, это доволь­но много. С другой - если грамотно подходить к делу, два года на выпол­нение проектных работ и получение технической документации — это нормально.

К тому же с 1 октября, согласно закону, земельные участки могут предоставляться застройщикам только через аукцион. Однако для того, чтобы продавать землю с аук­циона, необходимо проведение це­лого ряда мероприятий - таких, как отселение жителей ветхих жилых домов, формирование инфраструк­туры участка, - для застройщика это благо, поскольку в итоге на продажу должны выставляться сформирован­ные, готовые к застройке участки. Для проведения аукционов в бюджет должна закладываться отдельная статья расходов. Департамент по строительству должен заниматься подготовительной работой. На се­годняшний день этого не происхо­дит. Таким образом, в ближайшей перспективе аукционы скорее всего проводиться не будут.

-Ближайшая перспектива — это ка­кой отрезок времени?

-Как минимум - 2005-й и 2006 годы. Сегодня выдано много поста­новлений на строительство — возве­дение объектов недвижимости будет вестись именно на этих площадках.

Беседовала Оксана Евдокимова

Газета "Новости рынка недвижимости" 03.09.2005

Новости гильдии

20/08/2018

Информация на сайте обновлена 20.08.2018 17:50

Далее

02/08/2018

Ассоциация "СРО "СГС" делегировала представителя на Окружную конференцию

Далее

28/06/2018

О соблюдении Правил охраны линий и сооружений связи в период проведения в Российской Федерации чемпионата мира по футболу FIFA 2018 года

Далее

19/04/2018

О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации

Далее

Поиск по сайту