Быть или не быть сентябрьским аукционам?

11 сентября в Самаре должны состояться четыре аукциона, в результате которых определяются инвесторы, которые займутся развитием четырех площадок. По словам представителей городской администрации, ветхое и аварийное жилье на данных земельных участках будет снесено. 1137 жителей могут подпасть под отселение за счет победителей торгов

Через три недели состоятся аукционы, которые будут организованы самарским муниципалитетом. Постановление о развитии четырех застроенных территорий, о создании комиссии, которая проведет аукцион, <глава г.о. Самара Виктор Тархов уже подписал. Цель мероприятия - инициировать с помощью инвестиций частных компаний снос ветхого фонда и переселение жителей. Форма торгов еще не определена, скорее всего это будет традиционный бумажный вариант.

Управленческий

Наиболее привлекательные с экологической точки зрения площадки находятся в поселке Управленческий в границах улиц Ветвистой и Сергея Лазо (1,94 и 6,7 га). Всего потребуется отселение 233 жителей из 7 ветхих домов.

Главное украшение поселка (городская «открыточная» достопримечательность) - смотровая площадка. С нее открывается панорамный вид на Волгу и Жигулевские горы. В десятиминутной доступности от «вертолетки» находятся два участка, предлагаемые в качестве лотов на сентябрьских аукционах.

Администрацией г.о. Самара и ООО «Проспект-Плюс» в Доме архитектора в декабре прошлого года был представлен проект застройки участка (в 8 га) жилым комплексом площадью около 45 тыс. кв. метров (планировалось возвести около 30 зданий). Ранее строительная компания за свой счет провела комплекс работ по геологическому исследованию грунта и выявила на некоторых участках наличие карстовых пустот. Из-за результатов анализа грунта и появилось ограничение по высотности - не более 10 этажей. А затем все остановилось - в немалой степени из-за того, что, по данным регистрационной службы, на территории в границах улиц Сергея Лазо, Ветвистой и берега Волги есть земельные участки, оформленные в собственность физических лиц. Чтобы не затрагивать интересы собственников, единый в прошлом участок почти в 8 га был разделен на 6,7 и 1,94 га соответственно.

Возможно, поэтому на сегодняшний день, по словам Вячеслава Чуприна, генерального директора ООО «Проспект-Плюс», они еще даже не рассматривали возможность участия в торгах 11 сентября, хотя и понесли в прошлом году существенные затраты на изучение данной территории и разработку проекта жилого комплекса.

Сухая Самарка и Советский район

Третья площадка расположена в границах улиц Белорусской и Флотской. Площадь - 2,9 га. Требуется отселение 339 жителей из 15 ветхих домов. Чем-то она напоминает земельные участки на Управленческом, рядом река Самара. Одно из условий: на данной территории помимо предполагаемой жилой застройки должен быть размещен детский сад.

Бытует распространенное мнение, что площадка на ул. Белорусской является инвестиционно не привлекательной, так как земельный участок лота в Куйбышевском районе удален от основных транспортных потоков. Продажи вторичного жилья, по признанию участвующих в опросе риэлторов, идут плохо. Как следствие, цена на кв. метр ниже, чем во многих спальных районах Самары.

Четвертая площадка расположена в Советском районе (в границах улиц Булкина, Блюхера, Энтузиастов, проспекта Карла Маркса). Потребуется отселение 565 жителей из 28 домов. Визуальный мониторинг выявил в данном ареале частный сектор и комплексную застройку ветхими двухэтажными домами. Очевидно, что существующие инженерные коммуникации недостаточны при возведении высотных многоквартирных домов. Потенциальный инвестор должен будет заложить этот весомый фактор в смету своих расходов помимо компенсационного пакета переселенцам из Советского района.

Сомнения

Все четыре лота, выставляемые на торги, относятся к зоне Ж-4 правового зонирования, а это значит, что жилая застройка не может превышать высотность в 16 этажей. Все дома включены в список программы по переселению из ветхого жилья. По словам Андрея Смирнова, главного архитектора г.о. Самара, по данным площадкам разработаны проекты планировки территорий, которые прошли процедуру общественных слушаний. Произведен расчет технико-экономических показателей, и если проекты застройки будут выходить за рамки данных администрации, проектные решения согласованы не будут.

Казалось бы, замечательная идея: жилой фонд улучшит свое качество, жители станут новоселами, но у участников дискуссии 11 сентября возникали сомнения. Подробнее о них высказали компетентное мнение эксперты номера.

Именно через развитие застроенных территорий муниципалитет видит решение в течение нескольких лет проблемы ветхого и аварийного жилья. «У нас есть определенное беспокойство по поводу того, состоятся ли первые аукционы. Цена на площадки высокая, - поделился сомнениями первый вице-мэр Самары Сергей Арсентьев. - Но это лучше, чем если аукционы и вовсе не проводить или получить критику за то, что цена на участки занижена».

Игорь Михеев, директор СК «Портал», высказался однозначно против участия в аукционах 11 сентября. Не получили мы подтверждения и от остальных участников опроса-строителей о намерении подать заявку на аукцион. Впрочем, время еще есть, чтобы до 8 сентября, до 12-00, изменить позицию с выжидательной на активную.


КОМПЕТЕНТНОЕ МНЕНИЕ

Дмитрий Баранов, начальник отдела исследований рынка УК «Молл Менеджмент»:

- Поскольку земля в Самаре в дефиците, меня удивляет любой факт несостоявшегося аукциона. Однако есть ощущение, что аукционы могут не состояться из-за отсутствия реальной проработки вопросов, надлежащей подготовки к аукциону со стороны организаторов - и в финансовом, и в юридическом, и в градостроительном плане. Пока условия проводимых аукционов кажутся мне слишком тяжелыми для застройщиков и инвесторов.

Расходы на расселение практически превращаются для инвестора в дополнительную стоимость земли, земля становится просто золотой. Например, участок в Советском районе при стартовой стоимости 34,69 млн руб. потребует минимум 585 млн руб. на отселение (по 45000 руб. за 1 кв. м в новостройках). Стоимость гектара, таким образом, подскакивает с аукционных 6,2 млн руб. до 110,7 млн (около 11 тыс. руб. за квадратный метр земли).

Принимая во внимание градостроительные ограничения, очень непросто будет реализовать здесь рентабельный жилищный проект: при высоких первоначальных затратах застройщик никак не сможет добиться снижения цены квадратного метра и построить экономичный проект, а для элитного проекта с высокой стоимостью не очень подходит место.

Добавьте еще стоимость реконструкции и модернизации инфраструктуры - инженерных сетей, дорог и т.п., чего инвестору тоже никак не избежать. Это тоже немалые деньги.

Также нужно помнить, что отселение и необходимость работы с инфраструктурой неизбежно затягивают сроки реализации проекта. Это значит, что инвестор и застройщик, с одной стороны, несут дополнительные расходы (скажем, заработную плату штатным сотрудникам, занятым данным проектом, приходится платить в течение не одного года, а двух-трех лет), а с другой - возврат вложенных средств начнется значительно позже. А если проект реализуется за счет кредита - подумайте еще о процентах...

Олег Егоров, председатель совета директоров ГК «Усадьба», член президиума ПГР:

- Не столько важно для нашего региона, чтобы все площадки именно 11 сентября нашли своих инвесторов, сколько то, что это день проведения торгов при любом развитии событий. Даже если ничего не случится, отрицательный результат - тоже результат. По итогам аукциона будет больше ясности как у самих устроителей торгов, так и у инвесторов, что и в каком виде продается и сколько эти лоты реально стоят.

Как мне известно, Самара по свойственной ей привычке идет впереди всех регионов в проведении аукционов, практически протаптывает дорогу в цивилизованный рынок недвижимости.

Такое же «шествие впереди всех» было и в случае с рождением ПГР, и в случае с организацией и компьютеризацией работы регистрационной службы, а также в случае создания системы «единого окна» (на одной площадке «сели» Регслужба, риэлторы, нотариусы). По моему мнению, главное - начать процесс и поставить на этом пути контрольные точки, одной из которых и является 11 сентября. Я как оператор рынка недвижимости очень хотел бы, чтобы такая же контрольная точка была поставлена в процессе создания новых правил застройки и землепользования г. Самары.

Любовь Аристова, председатель правления АЮЛ «Самарская гильдия строителей»:

- Аукционы для того и существуют, чтобы и муниципалитет, и профессиональные участники рынка недвижимости поняли, насколько адекватна цена на тот или иной земельный участок. Вообще, любые аукционы, которые предполагают такое обременение для инвестора, как расселение жильцов, относятся к категории проблематичных. Но, несмотря на возникающие затруднения, желающие, как правило, находятся всегда. К сожалению, мы не знакомы с методикой оценки данных проектов, поэтому не можем сказать, завышена цена или нет. По нашему мнению, сам факт проведения аукциона и его результат станут критерием выставляемой цены: если есть желающие - значит, цена адекватна. В ином случае - цена завышена, и рынок к ней не готов. Подождем даты проведения аукционов, и уже по результатам можно будет сделать оценку.

Андрей Большаков, Новости рынка недвижимости

Новости гильдии

11/12/2018

19 декабря 2018 года состоится Общее собрание членов Ассоциации «Саморегулируемая организация «Самарская гильдия строителей»

Далее

10/12/2018

Обновлен Реестр членов Ассоциации "СРО "СГС" 10.12.2018 12:10

Далее

03/12/2018

Обновлен Реестр членов Ассоциации "СРО "СГС" 03.12.2018 16:20

Далее

27/11/2018

Обновлен Реестр членов Ассоциации "СРО "СГС" 27.11.2018 17:50

Далее

Поиск по сайту