Если кто-то надувает мыльные пузыри - значит, это кому-то нужно...

           Накануне стагнации рынка недвижимости любимой темой аналитиков, а затем и политиков стал "мыльный пузырь", который "надулся" на рынке недвижимости , якобы благодаря инвестиционным покупателям (то есть тем, кто покупает квартиру не для того, чтобы в ней просто жить, а чтобы затем перепродать с выгодой). Пузырь так и не лопнул, то есть цены не рухнули, правда, надолго приостановились.

Но осенью этого года стагнация явно завершилась.

Все понимают, что сохранение таких темпов в долгосрочной перспективе невозможно (в годовом исчислении это до 40-50% в год, что выше доходности от инвестиций в жилищное строительство, не говоря уже о коммерческом). Но даже колебания в коридоре 20-30% годовой доходности опять делают вложения в квартиры привлекательными для частных инвесторов, поскольку финансовый рынок остается недоразвитым и недоступным для физических лиц из-за недостатка финансовых инструментов и сложностей биржевой торговли.

Количество покупателей квартир, которые руководствуются чисто финансовыми соображениями, никогда нельзя было подсчитать с какой-то долей надежности: покупая квартиру, никто не сдает в Госкомстат декларацию о своих намерениях. Однако многие аналитики убеждены, что сейчас снова растет число "инвестиционных" покупок, которое упало за время ценовой стагнации. При этом ситуация изменилась: получить быстрый доход от перепродажи сейчас стало сложнее, точнее, размер этого дохода снизился. Причин здесь несколько.

Заработать стало труднее

Два-три года назад основная инвестиционная стратегия для частного лица была проста: купить квартиру на очень ранней стадии и перепродать сразу после оформления в собственность (а то и раньше - по договору переуступки права требования). Сейчас все не так просто.

Главная проблема - квартиры на ранних и поздних стадиях строительства отличаются в цене гораздо меньше, чем раньше. Кроме того, у самого застройщика обычно остаются свободные квартиры на продажу даже после сдачи объекта. Раньше такие квартиры, если и оставались, то это были неликвидные остатки (первые этажи и пр.). Дешевые квартиры на докотлованной стадии сегодня есть, но, увы, покупка такого жилья сегодня все еще связана с большим финансовым риском.

Время не ждет

Еще одной проблемой для инвестора стало то, что все стадии инвестиционно-строительного процесса удлинились. Связано это как с усложнившейся процедурой получения многочисленных разрешений и согласований в связи с вступлением в силу Закона о долевом участии, так и с удлинившимся сроком регистрации, в частности, из-за реформы системы регистрации.

Даже если строительство будет быстро завершено, около года проходит от госкомиссии до начала подписания актов приемки-передачи с частными инвесторами. Часто этот момент затягивается из-за того, что окружные власти пытаются выдавить побольше "соков" из застройщика , мешая ему принять новостройку под свое управление. Еще около года уходит на "утряску" всех отношений соинвестирования между многочисленными юридическими лицами, которые в период строительства применяют замысловатые приемы юридической маскировки на случай осложнений.

Кто не рискует, тот...

Еще одна тактика, которая заключалась в том, чтобы новую квартиру отделать и сдавать в аренду в ожидании удачной конъюнктуры для продажи, тоже не действует. Точнее, она может сработать только в элитном секторе, поскольку доходность аренды в эконом-классе упала до 6-8% годовых, а средства, вложенные в ремонт квартиры такой категории, не возвращаются при перепродаже.

В целом вторичный рынок сейчас, конечно, более предсказуем. Главный плюс, что выбор момента продажи всецело зависит от покупателя: выставлять квартиру на рынок можно хоть в день покупки, если момент кажется подходящим. Если говорить же о так называемых инвестиционных квартирах в новостройках , то все здесь не так однозначно. В то же время, и доходы здесь могут оказаться несопоставимо выше. Словом, принцип "чем выше процент прибыли, тем больше риска" останется актуальным всегда.

Оксана Боброва

Квартира. Дача. Офис

Новости гильдии

03/03/2021

Обновлен Реестр членов Ассоциации "СРО "СГС" 03.03.2021 12:50

Далее

26/02/2021

Обновлен Реестр членов Ассоциации "СРО "СГС" 26.02.2021 14:00

Далее

19/02/2021

Обновлен Реестр членов Ассоциации "СРО "СГС" 19.02.2021 15:30

Далее

12/02/2021

Обновлен Реестр членов Ассоциации "СРО "СГС" 12.02.2021 12:10

Далее

Поиск по сайту