Снижению стоимости приобретаемого жилья мешает банковское лобби

ЕСТЬ ЛИ АЛЬТЕРНАТИВА ИПОТЕКЕ ?

Снижению стоимости приобретаемого жилья мешает банковское лобби

В 2005 году объем ввода нового жилья составит примерно 45,5 млн. квадратных метров, что процентов на 10 больше уровня прошлого года. Однако число граждан, стоящих в очереди на получение жилья , по-прежнему составляет 4,4 млн. семей, а количество желающих улучшить свои жилищные условия превышает 60% населения России. При этом позволить себе приобрести новое жилье сами могут только 1% обеспеченных россиян. К тому же стоимость возводимого жилья в условиях колоссальных потребностей в недорогом и комфортном жилье и отсутствия массового предложения только растет темпами, значительно опережающими темпы роста инфляции. Для того чтобы приобрести новую квартиру, среднестатистическому россиянину потребуется складывать в кубышку свой скромный заработок не один десяток лет.

Несмотря на дороговизну, ипотечные кредиты со временем могут стать основным способом решения жилищных проблем россиян благодаря сильному "ипотечному лобби". Пока же в России по ипотечным схемам приобретается только 1,5 - 2% жилья . Потенциальные покупатели жилья считают, что банки завышают процентные ставки. Банки дают ипотечные кредиты в среднем на срок до 20 лет, под 12 - 18% в рублях и 9 - 14% в валюте. К примеру, в США средняя процентная ставка ипотечного кредита составляет 3,5% годовых. Но высокие процентные ставки в России не могут быть меньше, пока инфляция в стране стабильно держится на уровне 12%. Однако, несмотря на высокую стоимость квартиры, приобретенной в кредит, этот способ довольно популярен среди населения, на рынок выходят новые банки, предлагающие различные кредитные программы. В результате усиление конкурентной борьбы между банками идет на руку как приобретателям, так и самим банкам. У этого способа приобретения жилья есть неоспоримые плюсы.

Во-первых, покупая квартиру в кредит, заемщик может не беспокоиться о правовой стороне сделки и возможных осложнениях в будущем, поскольку приобретаемое жилье проходит все необходимые правовые экспертизы. Во-вторых, первоначальный взнос за новое жилье может составлять всего 10 - 20%, в то время как сроки кредитования составляют от 10 до 25 лет. Таким образом, имея совсем небольшую сумму, можно получить кредит на 20 лет.

Вместе с тем низкий первоначальный взнос и большой срок кредитования приведет к его существенному удорожанию, не в последнюю очередь за счет повышенной процентной ставки по кредиту из-за рисков, которые несут банки при работе с такими заемщиками. Конечно, рискуют и заемщики: заглянуть в будущее пока никому не удавалось, и, возможно, через 5 - 6 лет уровень благосостояния населения существенно возрастет, в то время как заемщик может лишиться стабильной и высокооплачиваемой работы вследствие болезни или по иным веским причинам. При этом ипотечный кредит будет постоянно стимулировать заемщика к повышению профессионального мастерства, уровня образования и доходов. Правда, чтобы получить ипотечный кредит, необходимо официально подтвердить свои доходы справкой и доказать способность ежемесячно погашать кредит и проценты по нему. А по закону ежемесячные выплаты по кредиту не могут превышать 30 - 40%, а в некоторых банках и 50% от совокупного дохода семьи.

Отдельные банки могут принять во внимание и "серую" зарплату, и незадекларированные источники доходов, однако не стоит обольщаться, процентная ставка в итоге будет выше, чем у заемщика с подтвержденными доходами. Самым существенным недостатком ипотечной схемы приобретения жилья можно назвать большие процентные ставки, увеличивающие стоимость приобретенного жилья для потенциального покупателя от 1,5 до 2,5 раз. Однако не стоит забывать о росте инфляции и ежегодном повышении стоимости жилья в среднем на 18 - 24% в год. Таким образом, однажды взяв кредит, заемщик может выиграть от резкого повышения цен на жилье . Многие на Западе, а теперь и в крупнейших российских городах так и поступают, неплохо зарабатывая на жизнь.

Кроме того, семьи, выкладывающие ежемесячно немалые суммы за съемные квартиры, получают возможность за те же деньги жить в собственной квартире. Но при приобретении жилья в кредит необходимо подготовиться к дополнительным тратам и не забывать о подводных камнях вроде страхования жизни, здоровья, трудоспособности заемщика, приобретаемой квартиры на случай повреждения, а также риска утраты права собственности на приобретаемое имущество (так называемое титульное страхование). При этом страховую компанию, страхующую риски, будет выбирать не заемщик, а банк, предоставляющий кредит, поэтому условия страхования не всегда будут идеальными. Например, Федеральная антимонопольная служба (ФАС) считает, что такие условия противоречат принципам добросовестной конкуренции и ставят страховые компании в неравные условия, однако активных действий не предпринимают. Поэтому каждый год, до полного погашения кредита, заемщику придется страховать риски в страховой компании, которую определит банк, предоставивший кредит. Как правило, стоимость страховки составляет ежегодно 1,2 - 1,5% от страховой суммы, увеличенной на банковский процент по кредиту.

Кроме выплаты страховки, потенциальным заемщикам придется платить и за само рассмотрение анкеты, оценку стоимости предмета залога и положительное решение о выдаче кредита, а также осуществить еще ряд платежей, размеры которых также могут обойтись в копеечку. В итоге дополнительные расходы заемщика с учетом страховых выплат могут составить от 5 до 10% суммы полученного кредита. Что касается основных ежемесячных выплат по кредиту, то они могут быть аннуитетными (то есть одинаковыми каждый месяц) или дифференцированными (размер платежей уменьшается каждый месяц по мере погашения кредита), хотя во многих банках в настоящее время за исключением Сбербанка России, ежемесячные платежи являются одинаковыми.

Хотя вопрос лежит в плоскости психологического комфорта - приятно ощущать, что долговая нагрузка постепенно снижается - работа с аннуитетными платежами гораздо удобнее для банков, так как в процессе погашения кредита не возникнет вопросов с размерами таких платежей. В случае если у заемщика вдруг появятся свободные деньги, которые он готов направить на погашение основного долга, он может внести досрочный платеж. Этот платеж по условиям кредитного договора в разных банках не может быть меньше 500 - 2000 долларов США, опять за исключением Сбербанка России. В случае внесения дополнительного платежа по кредиту у заемщика и банка есть два пути разрешения такой ситуации. Уменьшить размер ежемесячных платежей по кредиту с сохранением предусмотренного договором срока кредитования или же уменьшить срок кредита, оставив прежними ежемесячные выплаты, если только платеж не просрочен. Если так все-таки произошло, тогда придется платить неустойку банку, размеры которой отражаются в кредитном договоре и различаются в каждом банке. Если же заемщик решит досрочно погасить кредит, он может столкнуться с существенными штрафными санкциями со стороны банка, кроме того, в некоторых кредитных организациях погасить ипотечный кредит невозможно в течение установленного банком периода, составляющего от нескольких месяцев до одного года. Несмотря на существенные трудности, связанные с оформлением ипотечного кредита, и значительные по сравнению с другими способами приобретения жилья суммы переплаты за приобретенную квартиру или загородный дом, за ипотечным кредитованием будущее. Однако количество выданных на сегодняшний день ипотечных кредитов на порядок меньше, чем количество приобретенных квартир в жилищных кооперативах.

Жилищные кооперативы при разумном подходе к организации их деятельности могут существенно потеснить ипотеку , несмотря на противостояние банков. Им крайне не выгодно терять клиентов, которые по 15 - 20 лет будут выплачивать кредит и проценты по нему. Но с кооперативами тоже не все так просто. В настоящее время существует три вида кооперативов - это жилищные , жилищно -строительные и жилищно -накопительные кооперативы. Деятельность первых двух регулируется Жилищным кодексом, деятельность жилищно -накопительных кооперативов регулируется федеральным законом "О жилищных накопительных кооперативах", который также входил в пакет знаменитых законопроектов, направленных на создание рынка доступного жилья в России.

Жилищно -строительные кооперативы известны очень давно, а несколько поколений россиян выросли в кооперативных квартирах. Цель деятельности такого кооператива - организовать сбор денег, на которые будет построено жилье . Основное отличие ЖНК от ЖСК в том, что ЖСК объединяют средства граждан и юридических лиц для строительства многоквартирного дома, а ЖНК на собранные средства лишь приобретают уже построенное жилье . Правда, ЖНК могут вкладывать собственные средства и в строительство, но не более 20%. По составу участников в ЖНК могут объединяться только физические лица не менее 50 человек и не более 5000 человек. В то время, когда в ЖСК количество пайщиков не может быть менее 5 членов, верхний предел членства в кооперативе ограничен только количеством помещений в строящемся доме. Кроме того, в отличие от ЖНК членами ЖСК могут быть также и юридические лица. Несмотря на организационные отличия, кооперативы действуют фактически по одной и той же схеме, привлекая деньги пайщиков для приобретения или строительства жилья . Однако в начале 2006 года те ЖСК , которые действуют по принципу ЖНК, аккумулируя средства и не ведя строительство, должны будут перерегистрироваться в ЖНК. Кооперативная схема приобретения жилья довольно перспективна. Если банковское лобби не будет и далее противостоять развитию кооперативов, то они могут стать серьезными конкурентами ипотеке . Переплата за приобретенную квартиру по сравнению с ипотечным кредитованием в случае вступления в кооператив минимальна и после погашения пая ЖНК не превышает 30% от стоимости квартиры, а при погашении пая ЖСК квартира вообще обойдется по себестоимости. Известны случаи, когда себестоимость квадратного метра при участии в ЖСК в Москве обходилась в 300 долларов США за квадратный метр, что в несколько раз дешевле рыночной. Однако развитие кооперативов тормозит отсутствие грамотных кооперативных управленцев и пресловутые административные барьеры.

Еще один способ приобретения жилья , который может со временем стать очень популярным, - строительные сберегательные кассы (ССК ). Несмотря на то, что закона о стройсберкассах нет, такие организации действуют. Правда, пока они действуют не как полноценные стройсберкассы, а как компании, объединяющие функции заказчика-застройщика и инвестора, реализуя жилье как по накопительной схеме, так и в рассрочку. Если гражданин решит приобрести квартиру, используя такую схему, ему будет необходимо внести в кассу компании не менее 5% от ее стоимости, а до окончания строительства еще 45%, после чего право собственности на квартиру регистрируется за покупателем, а залог на квартиру оформляет компания, которая на остальные 50% стоимости квартиры предоставляет кредит на срок до 5 лет под 8% годовых. Если говорить о переплате по сравнению с ипотечными программами, она составляет около 35% от стоимости приобретаемого жилья , что ставит его в один сегмент с ЖНК. Правда, работа стройсберкасс не урегулирована законодательно. Законопроект о стройсберкассах в настоящее время направлен на согласование в Правительство, однако он погряз в трясине согласований и когда будет внесен на рассмотрение в Государственную Думу, неизвестно.

Несмотря на обилие способов приобретения жилья , оно так и не становится доступным товаром, а многие семьи вынуждены мириться с неудовлетворительными условиями проживания. Несомненно, альтернатива ипотеке есть. Но кроме развития жилищных кооперативов, строительных сберегательных касс, необходимо развивать и производство строительных материалов, демонополизировать строительный рынок и предоставить льготы малому и среднему бизнесу, занятому в сфере строительства. Только тогда можно будет говорить о формировании рынка доступного жилья в России.

Российские вести

Новости гильдии

25/09/2020

Обновлен Реестр членов Ассоциации "СРО "СГС" 25.09.2020 15:20

Далее

18/09/2020

Обновлен Реестр членов Ассоциации "СРО "СГС" 18.09.2020 15:10

Далее

11/09/2020

Обновлен Реестр членов Ассоциации "СРО "СГС" 11.09.2020 11:20

Далее

04/09/2020

Обновлен Реестр членов Ассоциации "СРО "СГС" 04.09.2020 16:30

Далее

Поиск по сайту